各有关单位：

　　《关于办理房产建筑面积测绘计算有关问题的操作办法（试行）》经我局研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

特此通知

南昌市房产管理局　

二○○七年十一月九日

关于办理房产建筑面积测绘计算有关问题的操作办法(试行)

　　为统一规范我市办理房屋产权房产建筑面积的测算,避免和减少纠纷，根据国家有关规定精神及外地经验和做法，结合我市实际,对有关规定未作明确的问题按以下操作办法执行。

一、对房屋有关部位的建筑面积认定

（一）计算全建筑面积的有关部位:

　　1、房屋外墙面积计算至墙体结构层。

　　2、复式、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积。

　　3、独立户室内已封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积计算。

　　4、经规划部门批准，楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，层高在2.20（含）米以上部分可计入下方建筑面积，层高在2.20米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。

(二)计算一半建筑面积的部位:

　　1、未经规划部门批准擅自将敞开式阳台改为全封闭的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　2、独立户室内未封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算。

　　3、上下层不同大小和隔层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊建筑面积计算方法。

　　（1）、当上部底板（盖板）小于本层围护结构时，本层阳台、挑廊、无柱走廊按上部底板（盖板）水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　（2）、同一开间位置相隔一个自然层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊，当其形状面积相同且最高一层有上盖时，分别按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（三）不计算建筑面积的部位：

　　１、墙体外侧的粉刷层、贴面等墙体保护层、保温隔热层。

　　２、檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分。

　　３、非落地的凸窗部分。

　　４、上部底板（盖板）高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊。

　　５、贮水（油）池、化粪池。

二、对共有建筑面积的确认与计算方法

（一）应该分摊的建筑面积范围:

　　按照国家标准《房产测量规范》的相关规定执行。

（二）不应分摊的建筑面积范围：

　　1、为多幢服务的管理用房、警卫室、配电间、水泵房等设备用房。

　　2、独立使用的地下室、半地下室、车库、车位，人防工程附属设施用房（含滤毒室）。

　　3、物管用房、社区居委会用房、小区的会所、小区幼儿园、娱乐用房、健身房、阅览室、医务室、垃圾站、公厕等为公共事业服务的配套用房。

　　4、避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位。

　　5、独立于本幢房屋之外的公用建筑。

（三）单幢与多幢的界定：

裙楼式建筑（其构成一般下部为裙房，上部为多幢塔楼）按单幢处理。连体楼（其构成一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片）和地下室相连、地面以上多幢独立楼房的建筑均按多幢处理。

（四）商住楼共有建筑面积的分摊方法：

　　1、面积计算功能区的划分:

　　（1）面积计算功能区的划分以规划部门批准的建筑施工图为依据。

　　（2）根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同功能区进行面积计算，按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。

　　（3）裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应分别划分为不同的面积计算功能区。

　　2、共有建筑面积划分:

　　（1）商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有建筑面积列入住宅共有建筑面积，但如果该公共部分可与商业层相通，则列入幢共有建筑面积。

　　（2）为整幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊等）、屋顶梯间以及幢内其它商住共用建筑面积列入幢共有建筑面积。

　　（3）专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。

　　（4）专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。

　　（五）地下室相通的多幢房屋共有建筑面积的分摊方法：

地下室相通地面上独立的两幢及两幢以上房屋，以规划部门确定的室内地坪±0 划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积，地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。

　　（六）单幢房屋的地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方法：

　　1、出入口设在该幢房屋主墙体外，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。

　　2、出入口设在该幢房屋主墙体内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。

　　3、出入口设在该幢房屋主墙体内，且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。

三、对特殊情况处理

（一）、房屋局部无外墙体的（如底层楼梯入口处、店面和车库的卷闸门等），以及非垂直墙体，其外半墙厚度参照本层其他主墙确定，本层无主墙的可参照上层外墙确定。

　　（二）、顶层无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外半墙厚度。

　　（三）、住宅楼原则上以幢为单位统一分摊公用面积，如果幢内各单元有不同设计功能的，可按功能分别设立分摊系数。例如仅部分单元设置电梯时，则应按设电梯和不设电梯部分划分为不同的功能区计算分摊面积。

　　（四）、原设计为整体商场，在销售时分割成通道和若干铺位(间数)，通道的建筑面积由所有铺位(间数)按其建筑面积比例分摊。

　　（五）、位于阳台等建筑主体内有围护结构的空调机位、花池等，应与与其相通的建筑主体一并计算建筑面积，否则不计算建筑面积。

　　（六）、对已经确权或已取得房产证的房屋，在对其进行分割测绘时，可只对各户的套内建筑面积进行实测，取确权面积或产权证面积与各户套内建筑面积之和的差值作为各户应分摊的公用建筑面积，按各户套内建筑面积的比例进行分摊计算。

　　（七）、计算梯间面积时，如果住宅室内楼梯井间隔大于0.20米，商业用房、办公用房、生产厂房等的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的楼梯井间隔大于0.40米，楼梯井的间隔空间应按天井处理。

　　（八）、具有特定的服务对象以其实际作用功能的不同，可划分为不同的面积计算功能区。　

四、本操作办法自发文之日起施行。

本操作办法实施前，已确权发证或者完成预售测绘的房产面积不再改变，公有住房房改出售建筑面积的计算方法按相关规定进行计算。

五、上级有关部门有新的测算规定的按有关规定执行。

六、本操作办法由南昌市房产管理局负责解释。