1. 什么是物业管理条例?

　　答: 《条例》中所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.

　　2. 业主在物业管理活动中有那些权利和义务?

　　答: 针对实践中业主权利和义务不明确的问题, 《条例》规定业主在物业管理活动中享有碍10项权利:

　　(1) 按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

　　(2) 提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(3) 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　(4) 参加业主大会会议,行使投票权;

　　(5) 选举业主委员会委员,并享有被选举权;

　　(6) 监督业主委员会的工作;

　　(7) 监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　(8) 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权;

　　(9) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　(10) 法律、法规规定的其他权利.

　　同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务:

　　(1) 遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　(2) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(3) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(4) 按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(5) 按时交纳物业服务费用;

　　(6) 法律、法规规定的其他义务.

　　3. 如何成立业主大会,什么情况下可以不成立业主大会?

　　答:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会.

　　只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会.决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责.

　　4. 业主在业主大会会议上投票权如何确定?

　　答:业主在业主大会会议上投票权的确定,应当根据业主大会议事规则的规定来确定.但首次业主大会会议召开时,由于业主大会议事规则尚未制定, 《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定.

　　5. 业主大会会议可以采用什么形式召开?如何作出决定?

　　答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式.业主可以委托代理人参加业主大会会议.但无论采用哪种方式召开会议,都应当有物业管理区域内持有异议1/2以上投票权的业主参加.

　　召开业主大会会议,应当于召开15日以前通知全体业主,住宅小区的业主大会会议,还应当同时告知相关的居民委员会.

　　业主大会作出的决定,必须经与会业主所持有股票权贵1/2以上通过.业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持股票权衡2/3以上通过.

　　6. 业主委员会是怎样产生的,它和业主大会间是什么关系?担任业主委员会委员必须具备哪些条件?

　　答:业主大会成立时,应当选举产生业主委员会.业主委员会是业主大会的执行机构.业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案.

　　业主委员会委员应当热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任.

　　7. 业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系?

　　答:业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作.

　　在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督.

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员长的建议.

　　8. 建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任?

　　答:建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定.建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益,应当在物业销售前向物业买受人明示,并予以说明.

　　住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业.

　　建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权;建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料;应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房;应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任.

　　9. 《条例》对前期物业服务合同作了哪些要求?

　　答:前期物业服务合同应当以书面形式订立.

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容.

　　前期物业服务合同可以约定期限.但前期物业服务合同是附终止条件的合同,约定的期限未满,业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止.

　　10. 怎样签订物业服务合同,物业服务合同包括哪些主要内容?

　　业主大会作出选聘物业管理企业的决定后,业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定.

　　11. 物业管理用房归谁所有,如何使用?

　　答:物业管理用房的所有权依法属于业主.物业管理企业使用物业管理用房,应当根据物业服务合同中的约定.未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途.物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会.

　　12. 物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业?

　　答:物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业.但为了有利于物业管理专业化水平的提高,物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业.

　　13. 物业服务费用如何确定?物业服务费用由谁交纳?不交纳物业管理费用的承担什么法律责任?

　　答:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定.

　　业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任.已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳.

　　业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉.

　　14. 《条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定?

　　答:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用.物业管理企业接受有关单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用.

　　15. 物业管理区域内发生安全事故,物业管理企业应当承担什么责任?对物业管理企业保安人员有什么要求?

　　答:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作.发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好求助工作.

　　物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任,应当根据物业服务合同的约定来确定,未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任.

　　物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定.报案人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益.

　　16. 《条例》对物业的使用与维护作了哪些规定?

　　答: 《条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定:

　　一是,业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施的用途.

　　二是,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任.

　　三是,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业.物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主.

　　四是,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续.业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用.

　　17. 哪些物业的业主应当交纳住房维修资金?住房专项维修资金归谁所有,什么用途?

　　答:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金.专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、任何人不得挪作他用. 《条例》对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任.

　　18. 南昌市对房屋维修基金的归集、管理和使用作了哪些规定?

　　答:维修基金归集和管理:商品房在销售时,售房单位与购房者应在购房合同中签定有关维修基金缴交条款,由购房者按购房款2%的比例缴交维修基金,维修基金由市房产行政主管部门代收,并按栋设帐;共有住房在按房改政策向职工个人出售时,购房者按购房款2%的比例缴交维修基金,由售房单位代收.在业主委员会成立后,经业主委员会同意,可以由代收单位移交给物业管理公司代管.

　　商品房、存量房(含房改房)未缴交维修基金的,在该房屋上市交易时补交.具体补交标准为:商品房、存量房(不含房改房)为成交价的2%,由买方承担;房改房为每平方米建筑面积6.8元,由购房人承担.

　　维修基金的使用:业主委员会成立前,维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划,经市房产行政管理部门和财政部门共同审核后划拨.业主委员会成立后,维修基金的使用由物业管理公司提出年度计划,经业主委员会审定,住房资金管理中心核拨.

　　19. 南昌市对物业管理实行的优惠政策是什么?

　　 答:我市对管理住宅的物业管理企业实行营业税“先征后等额补贴”的优惠政策.

　　营业税“先征后等额补贴”政策适用于经工商行政管理机关登记注册,市房产行政主管部门办理物业管理登记备案并取得税务登记证,在本市规划区域内接受住宅(包括普通住宅、公寓、别墅等物业)原建设单位或业主委员会的委托,根据物业管理服务合同,为业主、租赁户提供专业化服务的物业管理企业.

　　物业管理企业,均按照税收有关规定,先缴纳各项税收.缴纳后,按下列程序办理年度营业税审批等额贴补手续:

　　1. 管理住宅的物业管理企业向市房产行政主管部门申报营业税贴补资格,领取并填报《营业税等额贴补申报表》,同时提交以下资料:

　　(1) 物业管理项目基本情况

　　(2) 营业执照副本及物业管理登记备案证明

　　(3) 原始纳税凭证及复印件

　　市房产行政主管部门对物业管理企业的贴补资格和营业税贴补金额进行审批.

　　2. 市房管部门将物业管理企业的《营业税等额贴补申报表》 进行审核汇总,报市财政部门复审后,由市财政部门办理贴补手续.